התוכניות של פינוי בינוי ירושלים יוצאות לדרך

 ירושלים נחשבת לאחד המקומות המעניינים ביותר בישראל. 

מן הצד האחד, אפשר להתרשם ממחלוקות בכל כיוון ואפשרות. 

חרדיים וחילוניים שמתנגחים ביניהם במערכת הבחירות היצרית והאחרונה שהייתה בירושלים, ערבים ויהודים שמנסים להבין איך לחיות ביחד בשכונות המעורבות ואפילו תיירים ומקומיים שמנסים לשרוד ביום-יום המטורף שמתרחש בעיר. 

והמצב הביטחוני המורכב והפסטיבלים שמתרחשים בכל פינה והכל מתערבב בקלחת ענקית של טוב ורע. 

ולמרות כל המורכבות הזו, אנשים עדיין מעוניינים לבנות את ביתם בירושלים ולגור בה. 

זוגות צעירים רבים מחפשים היכן אפשר לקנות ומה כדאי, אבל המבחר בעיר הבירה מצומצם עד כמעט לא קיים.

כדי לענות על הצורך התחילו פרויקטים של פינוי בינוי ירושלים בכל רחבי העיר והתוצאות יכולות להפסיק את ההגירה השלילית ולאפשר קצת הגעה של חיים חדשים אל המקום.

פינוי בינוי ירושלים – מתחילים את התהליך

קצת מספרים

תחילת התהליכים של פינוי בינוי בירושלים החלו בשנת 2014, קצת לאחר אישור החוק בממשלה. 

למרות הבירוקרטיה הרבה והמורכבויות השונות שיש בעיר הבירה, כבר אז בתחילת התהליך יצאו לדרך 2,000 יחידות דיור חדשות! 

מספר זה מאפשר למשפחות נוספות להצטרף אל העיר, ומה שמפתיע יותר הוא מספר הדירות שבתכנון. 

פרויקטים חדשים יביאו איתם עוד 10,000 יחידות דיור אל העיר, כך שהעיר תוכל לגדול משמעותית. 

כעת, פרויקטים אלו אחראיים על 15% מן הבנייה החדשה של ירושלים.

חברה מקצועית

דיירים רבים אינם מכירים את היתרונות או האפשרויות הטמונות בפרויקט של פינוי בינוי. 

הרי יש אין ספור אופציות לבחור מביניהן. 

האם הדיירים יקבלו חניה אחת או שתיים? 

כיצד ייראו המעליות? 

האם הדירות יגדלו או שאחד החדרים יהיה ממ"ד ולא יקבלו חדר נוסף? 

כל אלו הן שאלות שעולות לאורך ניהול הפרויקט וצריך לדעת כיצד לענות עליהן. 

לאנשים רבים חסר את הידע המקצועי לעשות זאת. 

הם לא קבלנים, חסרי ידע בבנייה ולא מספיק מכירים את החוק. 

מצד אחד, הם רוצים להתחיל את הבניה, אך מן הצד השני הם עלולים לעשות טעויות גורליות ולאבד סכומים משמעותיים אותם יכלו לקבל. 

לכן, חשוב כל כך לחפש חברה מלווה שתייצג את האינטרסים של הדיירים בלבד ותאפשר להם להרוויח את המגיע להם.

התחדשות עירונית – שלכם ובשבילכם

 בישראל אוהבים נוסטלגיה. אנחנו נהנים לחשוב איך היה פה בשנות ה-50 וה-60, על עידן התמימות והגזוז, כשעוד היה אפשר לשבת עם החברים בדשא ליד מגרש הכדורגל. 

למרות ההתרפקות, אפשר עדיין לשי לב לכמה חסרונות שנשארו איתנו מאותן השנים. 

ערים מרכזיות בישראל מלאות בשיכוני עובדים, בניינים ישנים ובתים נמוכי קומה על שטחים גדולים. 

כל אלו עלולים לפגוע במרקם העירוני סביבם, לגרום לחוסר ניצול של השטח ובעצם להאט את ההתפתחות העירונית. 

כדי לתת מענה לכל הבעיות – הוחלט להקים תוכנית בישראל ולקרוא לה "התחדשות עירונית".

הנה כמה דברים שחשוב להבין לפני שניגשים לביצוע ולהוצאת התכנית אל הפועל.

התחדשות עירונית יוצאת לדרך!

בחירת השכונה הנכונה

בכל עיר ניתן למצוא שכונות שונות ומגוונות. 

הרעיון העומד בבסיס התכנית של התחדשות עירונית הוא להשתמש בחלקים הישנים יותר של העיר ולעשות להם מתיחת פנים. 

כך יש אפשרות להפוך בניין מתקלף ומיושן המכיל שמונה דירות בלבד, לבניין חדש ומפואר שיכול להכיל מספר דירות כפול ואף יותר. 

כדי לבצע את התכנית היטב חשוב לעבור בקפידה על הנתונים ולוודא שאכן ניתן לחדש את הסביבה המבוקשת.

שיתוף פעולה עם הרשות המקומית

כל תכנית של התחדשות עירונית חייבת לעבור דרך העירייה או המועצה המקומית. 

מדובר על תהליכים של שינוי זכויות, בדיקה לגבי מימון לחלקים הציבוריים וכמובן הוספת זכויות בנייה המאפשרת הגדלה של מספר הדירות. 

אחד התנאים של משרד הבינוי והשיכון עבור התוכנית הוא שיתוף הפעולה עם הרשות המקומית, כך שאין שום אפשרות לא לשתף את האחראיים לכך בתהליך.

הסברים עבור הדיירים

בסופו של יום, הדיירים יצטרכו לעזוב את בתיהם לתקופת הבנייה כך שיוכלו בסופה לקבל דירה חדשה, טובה ושווה יותר. 

למרות כל היתרונות הברורים, מדובר על מעבר לפרק זמן כך שיש להיערך אליו בהתאם. 

בנוסף, מי חתום על הזכויות בבניין? 

האם יש חוזה המבטיח את זכויותיהם של הדיירים? 

כל אלו הן שאלות שכל דייר לפני התחדשות עירונית שואל את עצמו, ולכן יש ליצור מסגרת שתוכל לתת מענה לדיירים ולכל הבעיות העולות מיציאת הפרויקט לדרך.   

פינוי בינוי ברמת השרון – והשמחה מרקיעת שחקים

 רמת השרון היא עיר שנחשבת למותג מצליח בישראל. 

קבוצות כדורגל וכדורסל, בניינים איכותיים ואוכלוסייה מצוינת הופכים את רמת השרון למקום שכולם רוצים לגור בו.

למרות המותג, מפתיע לגלות כי רמת השרון הוכרה בתור עיר רק בשנת 2002, ממש לא מזמן. 

עד אותה השנה העיר הייתה נחשבת למועצה מקומית והיו לה יתרונות של מקום יחסית קטן, אך עם השנים היא גדלה עד שקיבלה מעמד רשמי של עיר ואם בישראל. 

הגבולות עם תל אביב והרצליה גורמים לעיר להיות אפילו עוד יותר אטרקטיבית, ולכן כל הכרזה על פינוי בינוי ברמת השרון מתקבלת בהתלהבות על ידי התושבים ואלו שרוצים לעבור אל העיר.

פינוי בינוי ברמת השרון – נכנסים לעומק

שיוך לוועדה המחוזית

אף על פי שמדובר על עיר עצמאית בישראל, לה עירייה משלה, רמת השרון אינה יכולה לאשר ברמתה פרויקטים של פינוי בינוי. 

כל תהליך כזה מצריך התייחסות לוועדת העל המחוזית, ובמקרה של רמת השרון מדובר על וועדת תל אביב. 

זו יכולה להכריע בענייני העיר והפינוי בינוי בה וכך להחליט מה יוצא אל הפועל, מה מתבטל ומתי יש צורך לעשות שינויים ואלו. 

הידע הזה יכול לחרוץ את גורלו של פרויקט כזה ולכן כל כך חשוב שהכול יהיה פרוס על השולחן כבר בהתחלה.

מתחם הצעירים

אחד מהפרויקטים הגדולים ביותר שיוצאים לדרך בעיר. 

מדובר על שכונת מורשה שנבנתה בשנות ה-60. 

כיום הבניינים עומדים, ישנים ולא מפותחים בצורה מספקת. 

בנוסף, יש באזור שטח ציבורי שלא מנוצל בצורה מתאימה וגם אותו כדאי להנגיש. 

בתוכניות מדובר על הרס של כ-108 יחידות דיור והפיכתן ל-435 יחידות דיור חדשות! 

כמעט פי 4 יותר דירות ויותר דיירים על פני אותו השטח. כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל הפקידה העיריה את התוכניות אצל הוועדה המחוזית וזו התכנסה, אך תושבים רבים שגרים קרוב לאזור העדיפו לדרוש שהתוכנית לא תצא אל הפועל. 

אף על פי שהיו מכשולים בדרך, אישרה הוועדה את הבנייה מלבד שינוי אחד. 

בתוכנית המקורית רצו להשאיר שטח לתכנון עתידי, אולם הוועדה דרשה והחליטה להפוך אותו לשטח ציבורי שיהיה פתוח לכולם, דיירים חדשים וותיקים מסביב.

התחדשות עירונית רמת גן – עושים את זה נכון

 רמת גן החלה את דרכה כמושבה חקלאית קטנה באזור המרכז בשנת 1921 במטרה לתת מענה לתושבים שהיו מעוניינים לגור באזור וליישב את הארץ. 

הקרבה לתל אביב שכבר אז הייתה גדולה ומשמעותית פיתחה במהירות את החווה, עד כדי כך שכבר ב-1926 היא הוכרה כמועצה מקומית, תוך 5 שנים בלבד. 

המועצה המשיכה להתפתח באופן מהיר ביותר ושנתיים לאחר קום המדינה, בשנת 1950 כבר הוכרזה כעיר ואם בישראל. 

ההתפתחות המואצת של רמת גן מושכת אליה תושבים המעוניינים להשתקע והעירייה כבר הבינה שהבניינים הישנים אינם עול, כי אם נכס אפשרי. 

מאז שהתקבלה בחוק תמ"א 38, הפכו הבתים המתפרקים לפוטנציאל למגדלים ולהגדלת מספר התושבים, ללא צורך בחיפוש אחר עתודות קרקע נוספות.

המתווה הנכון עבור התחדשות עירונית רמת גן

וועדה מחליטה

יש צורך לגשת עם כל המסמכים הרלוונטיים אל עיריית תל רמת גן. 

הם עושים סקירה, בודקים האם הבניין המיועד אכן רלוונטי בכלל עבור התוכנית. 

לאחר הבדיקה הראשונית והחלטה שהדבר אפשרי, יש לגשת לוועדה המחוזית בתל אביב. 

הוועדה הזו מתכנסת ומחליטה על פרויקטים שונים שנמצאים תחת אחריות שלה.

פינוי

כדי לבצע תהליך של התחדשות עירונית כמו שצריך, יש צורך לבצע פינוי קודם של הבניינים המיועדים לכך. 

כדי להתחיל את התהליך הפינוי במהירות, רצוי לסייע לדיירים למצוא דירות חלופיות באזור ויש צורך לחפש אחר דירות להשכרה ולעבור אליהן. 

רק לאחר שכל הדיירים עוזבים והבתים מפונים ניתן להרוס כדי להתחיל ולבנות, אז יש צורך להקדים את השלב הזה כמה שיותר מהר.

בינוי

לאחר סיום הפינוי הבניינים נהרסים במטרה לבנות אותם מחדש בצורה נורמלית, טובה יותר שעונה על הצרכים של רוב הדיירים שפונו. 

יש צורך להתחיל ולחפור יסודות, להבין את החומר וכך יהיו תשובות לכל השאלות. 

כל דייר זכה להטבות רבות מן הפינוי אותו הם עוברים ולכן חשוב לעבור עליהן עוד לפני תחילת התהליך. 

כמעט כל דייר מקבל חנייה תת קרקעית, יש צורך להקפיד על בניית ממ"ד והכנסה שלו אל התוכניות וכמובן שיפור איכות החיים בבניינים על ידי בנייה של מעלית שמסייעת לקומות הגבוהות שמצטרפות כחלק מההטבות הניתנות ליזם במהלך פינוי בינוי.

פינוי בינוי נתניה – מתמקדים במרכז

נתניה היא עיר שרצופה אפשרויות. 

יש את האפשרות לגור ליד הים שכמעט כל ישראלי חולם עליה והמון תיירים צרפתים מנצלים את ההזדמנות ומגיעים למקום. 

יש את האפשרות לגור בעיר שמעודדת נשים חזקות לצאת ולהשפיע ולראיה הייתה אחת הערים הראשונות שבארץ שבראשה עמדה ראשת עיר לאורך שנים רבות. 

יש את האפשרות לגור קרוב למרכז אך באותה מידה להיות מרחק של קפיצה מהצפון – וכל אלו יכולים לקרות בנתניה. 

לכן, כשהתחילו לדבר על אפשרות של פינוי בינוי בנתניה – כולם יכולים להבין שאין ויכוח והפרויקטים הולכים לצאת אל הפועל בעיר המיוחדת הזו – השאלה היא רק איך, כמה ולמה.

פינוי בינוי נתניה – להכיר מקרוב

כמה?

בתוך העיר אושרו כבר ארבעים פרויקטים שונים של תמ א 38, כאשר שמונה מתוכם כבר מאוכלסים! 

בנוסף, ישנם מתחמים גדולים במרכז העיר שמתוכננים להיות מוקמים בשנים הקרובות. 

מתחם אנדריוס כולל מספר של 116 דירות בלבד שהולכות להיהרס ובמקומן ייבנו כ-350 דירות. 

מתחם נוסף הוא מתחם הרב קוק, הו ייהרסו 236 דירות שנבנו לפני שנת 1980, ובמקומן יעלו על הקרקע כ-630 דירות חדשות! 

הזמן הממוצע שלוקח בנתניה לפרויקט להיכנס לאישור עד מסירת הדירה הוא ארבע שנים.

איך?

בחוק של תמ א 38 יש מגוון של אפשרויות כאשר הבולטות שבהן הן התוכנית המקורית הכוללת שיפוץ המבנה, הוספת ממ"ד, מעלית וחניה, לעומת תיקון 2 הכולל מצב של פינוי בינוי. 

בכל עיר בארץ ישנן העדפות שונות, אך בעיריית נתניה ברור כי המצב נוטה לטובת תיקון 2 והם מעדיפים הרס של המבנה הישן ובנייה שלו מחדש לגמרי. 

ניתן לראות זאת באישורים שניתנו בעיר, כאשר מספר האישורים שחולק לפרויקטים של פינוי בינוי הוא כפול.

למה?

נתניה מעוניינת להתחדש בשנים האחרונות – בכל התחומים. 

המכללה בשטחה מתפתחת, המגדלים ממשיכים להיבנות, השטח בקרבה לים הולך ומנוצל והמלונות הופכים להיות טובים יותר. גם בתחום של תמ א 38 מעוניינת העירייה להתקדם ולאפשר מכירה של דירות חדשות בעיר. 

עד לפני חמש שנים עמדו מכירות הדירות מפרויקט תמ א 38 על אחוז אחד בבד מכלל הדירות הנמכרות בעיר.

 כיום, כשבעה אחוזים ממכירות אלו משויכות לפרויקטים אלו. 

התחדשות עירונית בתל אביב – מצוקת הדיור נפתרת

המחאה החברתית של שנת 2011 התחילה בתל אביב עצמה. 

הבעיה הייתה מחירי הדיור המוגזמים שנדרשים לשלם תושבי ישראל עבור הזכות הבסיסית של קורת גג. 

המחאה התחילה דווקא בשדרות רוטשילד בעקבות המחירים הקשים בתל אביב וההיצע הנמוך. 

כאשר דירה מתפרסמת באוזר, מיד קופצים עליה חמישים שוכרים פוטנציאליים, מה שרק מגביר את הרצון של המשכירים או המוכרים להעלות משמעותית את המחיר כלפי מעלה. 

היצע הנמוך הזה יכול לגדול באמצעו תוכנית התחדשות עירונית שנכנסת לפעולה ומאפשרת לבצע פרויקטים של תמ א 38 ופינוי בינוי וכך להוסיף דירות על המספר הקיים כיום בעיר.

התחדשות עירונית בתל אביב – היתרונות הגדולים

תוכנית הרבעים

עיריית תל אביב ראתה את חוסר הוודאות הטמון במקרים רבים בחוק של תמ א 38 לגבי זכויות הבנייה, הכדאיות הכלכלית ובעיות בירוקרטיות והשיקה את תוכנית הרבעים המפרטת לגבי על כחלק בתל אביב מהן זכויות הבנייה הפוטנציאליות שלו, האם אפשרי להשתמש בתמ א 38 במקום ומה היזם יכול לעשות בתהליך. כל אלו מאפשרים ליזמים לדעת בדיוק האם הפרויקט כלכלי עבורם, מה הם יכולים להבטיח לקונים וכמה דירות חדשות יכולות להיבנות בעקבות התהליך שיוצא לדרך.

עזרה בבחירת יזם

אחד הקשיים העומדים בפני דיירים המבקשים להוציא מן הכוח אל הפועל תמ א 38 הוא בחירת היזם. 

רבים לא מכירים קבלנים, הם אינם יודעים מה הם הקריטריונים לבחירה ואת מי כדאי לשכור עבור הפרויקט הגדול של בניית הבית. 

עיריית תל אביב מציעה שירות הנחשב ייחודי ברחבי הארץ של עזרה בבחירת היזמים. 

ניתן להתייעץ עם ממונים מיוחדים בעירייה על הנושא וכך לדעת האם מדובר בקבלן שניתן לסמוך עליו.

כדאיות כלכלית

הדבר היחיד שמחפשים היזמים הוא רווח כספי. זוהי הסיבה היחידה שתגרום להם להיכנס להרפתקה שכזו.

 בתל אביב הרווח כמעט מובטח. בכל אזור המרכז לעיתים יש צורך בשלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה בכדי להבטיח רווחיות מהפרויקט. 

בתל אביב לעומת זאת, ניתן להסתפק לעיתים בשטחים ביחס של שתי דירות על כל דירה ישנה – מה שהופך כמעט כל פרויקט למשתלם.  

מדד התחדשות עירונית – כל מה שצריך לדעת

הגעתם למצב שבו אתם יכולים להתחיל פינוי בינוי, ברכותינו! זהו תהליך שדורש לא מעט עבודה, תמרונים, ריצות ולפעמים גם עצבים. 

עכשיו אחרי שהשגתם את האישור המיוחל ואתם יודעים שאתם זכאים, איך אתם יודעים למי לפנות? 

הרי תרצו מישהו שינהל עבורכם את הבנייה, יתקתק את הדברים ויאפשר לכם ליהנות מדירה חדשה באיכות הטובה ביותר ובזמן הקצר ביותר. 

אבל איך יודעים מי הוא איש המקצוע הנכון בשביל הפרויקט שלכם? 

בדיוק בשביל זה הומצא מדד התחדשות עירונית. 

המדד הוקם בשנת 2016 בידי גלובס ואתר מדלן והוא מעניק לכם חוות דעת ודירוג של החברות העוסקות בנושא.

מדד התחדשות עירונית – קריטריונים משפיעים

גב כלכלי

פרויקט פינוי בינוי דורש גב כלכלי רחב במיוחד. 

מדובר על מתן הבטחות כלכליות לבנק המלווה את הפרויקט, להענקת שכר דירה לדיירים המתפנים, תשלומי מיסים והיטלים לרשויות המקומיות ועוד הוצאות מכיוונים שונים. 

במידה וליזם שאיתו אתם מעוניינים להתקשר אין את הגב הכלכלי לעשות זאת, אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא הדירה הישנה אך גם ללא דירה חדשה באופק. 

על פי מדד התחדשות עירונית ניתן לדעת מי נמצא במצב הכלכלי הנכון לניהול הפרויקט שלכם והאם מומלץ לעבוד איתו.

ניסיון

אף אחד לא אוהב להיות שפן ניסיונות. אם תשמעו שאתם הפרויקט הראשון שהיזם שלכם רוצה לנהל, מומלץ להתרחק ולתת לו להתנסות עם בניינים אחרים. 

באמצעות מדד התחדשות עירונית ניתן לראות את המקומות האחרונים בהם עבד היזם, היכן היו הבניינים שאותם בנה ומה היו התוצאות. 

כך תוכלו לקבל מידע אמין, יעיל ומהיר – ולדעת האם אתם יכולים להסתמך על ניסיון הקבלן או לוותר על שירותיו.

מקום עבודה

ישנם יזמים המתמחים בתל אביב, אחרים מעוניינים לעבוד רק בגבעתיים ויש כאלו שפניהם מיועדות לרמת גן והסביבה. 

חלק מהרעיון העומד בבסיס המדד הוא להעניק שקיפות ללקוחות ולהראות לכם היכן עובד הקבלן. 

האם הוא אכן מתמחה בכל רחבי הארץ או שהפרויקטים שלו כולם מצויים באותו הרדיוס. 

כך תוכלו לדעת האם הוא מתאים לתכנית שלכם מבחינת אזור המגורים והמיקום בו הוא מתרכז בעבודתו.

מדריך פינוי בינוי – שלב אחרי שלב

אחרי המון בירורים, ריצות מול העיריה ומחשבות אין קץ – אתם סוף כל סוף מקבלים תשובה שהבניין שלכם אכן מתאים ועומד בתנאים של תמ"א 38. 

לפני שאתם מתחילים לחגוג ולפתוח את השמפניות חשוב לזכור שהדרך עכשיו מתחילה וצריך להבין איך ניגשים לנושא. 

אם אתם לא קבלנים או יזמים בנושא, כנראה שהידע שלכם אינו מספיק כדי לנהל את הפרויקט ויש למידה שעליכם לעשות. 

עם מי מדברים? 

היכן מתחילים? 

למה צריך לשים לב? 

המון שאלות שצריך לתת עליהן את הדעת.

מדריך פינוי בינוי – שאלות ותשובות

למי כדאי לפנות?

זהו אכן שלב מעט בעייתי. 

בסופו של דבר, לרוב האנשים המעורבים בפרויקט יש אינטרסים שונים. 

הדיירים רוצים בניין חדש ונוח עם דירות מרווחות. 

היזם לעומת זאת רוצה להפוך את הרווח שלו לגדול ככל האפשר, כאשר על הדירות שכבר היו בבניין הוא לא מרוויח כלל והאינטרס שלו בהן הוא לא גבוה. 

לאור אלו, מומלץ לקחת מנהל פרויקט חיצוני שיוכל להיות איש המקצוע בכל הסיפור. 

מצד אחד לפק על היזם ומן הצד השני לסייע לו בהעברת מסרים אל הדיירים. 

חשוב לקחת מישהו שאתם סומכים עליו שייצג אתכם נאמנה.

מה הזכויות שלי?

הזכויות שהיו לך קודם נשארות שלך, אך מתוספות אליהן כמה זכויות נוספות שהקבלן מחויב לתת. חניה, מעלית ולובי הוא צריך לספק כך שכל דייר יוכל ליהנות מהן. 

מכאן יוצא שהזכויות של הדיירים גדלות משמעותית בפרויקט פינוי בינוי, אך חשוב לדעת על מה להתעקש ומה מגיע לכם.

מה לגבי חוזה?

למרות המדיניות בישראל, אסור לסמוך על מילה של יזם או על לחיצת יד. 

כל סעיף או החלטה יש לעגן בחוזה, כך שבמקרה של מחלוקת יהיה לאן לפנות ועל פי החוזה ניתן יהיה להכריע. 

כל תובנה שאליה מגיעים או החלטה נוספת חשוב להוסיף את החוזה ולהחתים כל אחד מהצדדים כך שכולם יוכלו להוכיח כי החוזה היה מקובל ומוסכם על כולם. 

ללא יעוץ צמוד של עורך דין החוזה עלול להותיר פרצות, הן מצד הדיירים והן מצד הקבלן ולכן חשוב להקפיד ולכתוב חוזה שיהיה הוגן ויוסכם על כל הנוגעים בדבר.

חוק פינוי בינוי – הדבר האמיתי

למה שמישהו יאשר חוק הדואג לפנות מישהו מהבית, ומה האינטרס של המפנה לבנות בית חדש עבור האדם אותו הוא פינה? 

החוק הזה אכן נשמע מוזר, אך בישראל של שנות האלפיים הוא יכול להיות הזרז למאות אלפי יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ, ללא צורך בשימוש בשטחים חדשים וללא הוצאה כספית של המפונים. 

הרעיון העומד מאחורי "פינוי בינוי" הוא לאפשר לאנשים הגרים בבניינים ישנים ושאינם בטוחים כנגד רעידות אדמה, לקבל דירות חדשות ובטוחות, ללא תשלום מצידם. 

רעיון שכזה מתאפשר רק בזכות עידוד המדינה והאפשרויות אותן היא מחלקת ליזם בכדי שהפרויקט יהפוך להיות משתלם.

חוק פינוי בינוי – צוללים לעומק

אפשרויות חוקיות

השם הרשמי של חוק פינוי בינוי הוא "תיקון 2 לחוק תמ א 38". 

בתחילה אפשרה המדינה ליזמים לחזק בניינים קיימים על ידי הוספת ממ"ד לכל דירה, מעלית וחניה, וגם לקבל זכויות בנייה לדירות חדשות על הגג וכך להרוויח מהסיפור. 

למרות ההטבות, יזמים רבים התרחקו מן הפרויקט בשל חוסר כדאיות. 

המדינה העבירה את תיקון 2, המאפשר לדיירים להתפנות, לקבלן להרוס את הבניין ולאפשר בנייה מחדש עם זכויות בנייה רבות יותר. 

מסלול זה הפך להיות מועדף ומבוקש בקרב קבלנים העוסקים בתחום בכל רחבי ישראל.

חובות

היזם עומד בפני דברים רבים עליהם הוא מתחייב מול הדיירים אותם הוא מפנה. 

שכר דירה לכל אורך התקופה, תשלום עבור מיסים והיטלים שונים שהדיירים היו עלולים לשלם במידה והיו עושים שיפוץ עצמאי של הבניין, הוספת מעלית וחניה לכל דייר, וכמובן ומעל הכול – דירה חדשה, משופצת מן המסד ועד הטפחות שרשומה על שם הדייר המפונה.

זכויות

היזם מקבל לידיו את הזכות לבנות מספר דירות חדשות על הגג. 

הדבר תלוי במספר הקומות שיאושרו באמצעות ועודת העירייה ותכנית הבנייה העירונית. 

חשוב לבדוק לפני שמתחילים את הבנייה מהו מספר הדירות הצפוי, מהו מחירן בשוק והאם הדבר מכסה את ההשקעה שמתכנן היזם בבניין. 

במידה ולא, מומלץ להתרחק ולחפש פרויקט אחר שיכול להיות רווחי ולספק ליזם את התשואה אותה הוא רוצה עבור השקעתו.

מה זה פינוי בינוי – עונים על כל השאלות

במדינת ישראל קיימים חוקים רבים, כאשר המטרה היא לשמור על חוק וסדר. 

שכר המינימום מוגדר בחוק, שעות העבודה מוגדרות ואפילו אזורי הבנייה ידועים היטב. 

למרות שנראה שכך המצב היה תמיד, לא כך הדבר. עד שנת 1980 לא היה בישראל תקן מאושר לבנייה ממוגנת כנגד רעידות אדמה. 

מבחינה חוקית, הקבלנים לא היו מחויבים לתקן בסיסי וכל אחד היה יכול לבנות כראות עיניו ולפי סף הבטיחות שהיה קיים בסטנדרטים שלו. 

לאחר קביעת התקן נבנו כל הבניינים בצורה זו, אך מה עושים עם הבניינים שנבנו לפני 1980? 

זוהי שאלה עליה ניסתה לענות המדינה באמצעות תמ"א 38.

מה זה פינוי בינוי – מבינים את התהליכים

תמ"א 38

זוהי תוכנית המתאר הארצית והבסיסית ביותר עבור בניינים שנבנו לפני 1980 ומעוניינים להתמגן כנגד רעידות אדמה. 

המדינה אישרה ליזמים לחזק את הבניינים הללו, להוסיף לדירות ממ"ד ומעלית ולקבל אישור לבנות על הגג עוד מספר דירות שיוכלו להעניק רווח ולהפוך את העסקה לכדאית עבור כל הצדדים. 

המדינה והדיירים מקבלים בניין מחוזק וגדול יותר, והיזם מקבל רווח ממכירת הדירות.

תמ"א 38 תיקון 2 – פינוי בינוי

למרות שהרעיון של התכנית היה נשמע אידיאלי, יזמים רבים העדיפו לוותר על כאב הראש הכרוך בפרויקט שכזה. 

כדי לעודד אותם לעשות זאת, אישרה המדינה את תיקון 2 לחוק או בשמו המוכר יותר "פינוי בינוי". 

כעת אישרה המדינה לפנות את הבניין, להרוס אותו עד היסוד ולבנות בניין חדש במקומו, עם דירות למכירה עבור הקבלן. 

אין צורך להתעסק בצנרת ישנה, מערכת חשמל מגמגמת או ריקבון בתשתיות. 

בנייה מחדש מאפשרת להתחיל מאפס וכך למקסם את הפוטנציאל הרווחי של היזם שמחליט להיכנס לפרויקט שכזה.

דרישות

כדי להתחיל את התוכנית של פינוי בינוי נדרש הקבלן לבצע מספר דרישות בסיסיות. 

תשלום שכר דירה עבור כל תקופת הבניה לדיירים, הוספת מעלית ומקומות חניה לבניין, תשלום המיסים וההיטלים עבור הדיירים וסיום הבנייה על פי חוזה מוסכם. 

כך יוצא שפינוי בינוי דורש מהיזם ומהדיירים גמישות ורצון בכדי להתחיל בתהליך ולסיים אותו כאשר כולם מרוצים.